Vente immobilière en viager : comment ça fonctionne ?
Qu’est ce qu’une vente en viager ou un « viager » ?
La vente en viager permet à tout propriétaire de vendre son bien immobilier (appartement ou maison) libre ou occupé (le vendeur en conserve alors la jouissance ). Elle peut constituer un complément de revenus, notamment pour les personnes âgées. C’est un contrat de vente "classique" dont le prix a été totalement ou partiellement converti en rente viagère. Les règles relatives à la vente doivent impérativement être respectées. Des garanties de paiement sont données au vendeur.
Contrat aléatoire, le viager est fondé sur la durée de vie du vendeur qui n’est pas connue au jour de la signature de la vente.
L’acheteur est le « débirentier », et le vendeur est le « crédirentier ».
Pourquoi vendre en viager ?
• L’intérêt pour le vendeur
Il conserve son cadre de vie (viager occupé).
- Il s'assure un complément de revenus :
- grâce à la rente viagère ;
- grâce aux loyers puisque son usufruit lui permet de louer le bien.
• L’intérêt pour l’acquéreur
- Réaliser un placement avec un petit capital au départ.
- Eviter d’avoir recours à un emprunt.
Comment le prix est-il payé ?
Le prix peut être réglé intégralement chez le notaire mais cela n’est pas le but recherché. En effet, le vendeur souhaite un complément de revenus (souvent mensuel), et l’acquéreur désire régler le prix par échéances, ce qui lui permet de ne pas faire appel à un crédit ou à un crédit de moindre importance. C’est pourquoi dans la pratique, le règlement se fait par le biais d’un « bouquet » et d’une rente.
- Bouquet et rente
Le plus souvent, une partie du prix - dénommée le « bouquet » - est payée comptant le jour de la vente. Son montant est fixé à l’amiable par l’acquéreur et le vendeur.
Le surplus est versé sous forme de rente viagère c'est-à-dire le paiement d’une somme d’argent à terme périodique jusqu’au décès du vendeur.
Son montant est fixé librement. Il doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble sous peine de requalification fiscale ou d’action en nullité intentée par le vendeur ou ses héritiers pour défaut de prix.
- Comment se calcule la rente ?
Sont pris en compte dans la détermination de la rente :
- la valeur du bien et sa rentabilité,
- l’existence ou non d’un bouquet ,
- l’espérance de vie du crédirentier,
- l’existence d’une clause de réversibilité totale ou partielle sur la tête d’une personne choisie par le vendeur,
- la réserve de jouissance du bien.
Les parties déterminent librement la périodicité des versements (mensuel, trimestriel, annuel).
La rente s’éteint au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. Si cette rente est calculée sur deux têtes, elle s’éteint pour moitié au décès du premier. Mais, le plus souvent une clause « de réversion totale » est insérée dans le contrat permettant alors au survivant de bénéficier de l’intégralité de la rente.
- Comment revaloriser la rente viagère ?
La rente fait l’objet d’une indexation pour limiter les effets de l’érosion monétaire. Le choix de l’indice est libre.
Photo : © JPC-PROD - Fotolia