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Droits et obligations du bailleur et du locataire

Propriétaire et locataire ont tous les deux des droits et obligations qu'ils doivent respecter.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit fournir et annexer au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique qui comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique : il contient la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien (depuis le 1er juillet 2007) ;

  • un constat de risque d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008 et pour les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949) ;

  • un état des risques naturels anciennement appelé ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) remplacé depuis le 1er janvier 2018 par l'ESRIS (État des Servitudes "Risques" et d’Information sur les Sols), qui est renouvelé à chaque changement de locataire.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré deux nouveaux documents à ajouter à ce dossier :

  • l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans : depuis le 1er juillet 2017 quand le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975; depuis le 1er janvier 2018 pour les autres logements (décrets d'application du 11 août 2016),

  • le diagnostic amiante (décret d'application portant obligation d'annexion du document à paraître).

Le bailleur doit également :

  • indiquer la surface habitable du logement dans le bail (attention, ce n’est pas la superficie Loi Carrez) ;

  • transmettre une quittance au locataire ;

  • ne plus réclamer de caution , s'il a souscrit une assurance impayés de loyer ;

  • ne pas exiger que le locataire bloque sur un compte une somme supérieure à un mois de loyer, s'il ne réclame pas de dépôt de garantie.

Enfin, en cas de vente ou de donation du logement loué, c'est au nouveau propriétaire de remettre le dépôt de garantie au locataire qui part.

La loi portant engagement national pour le logement dite "loi Borloo", adoptée le 30 juin 2006, prévoit que dans certaines communes, la première location d'un logement de plus de 30 ans est soumise à une autorisation que le bailleur doit solliciter.

Bon à savoir : A défaut de la remise d'une attestation multirisque habitation du locataire, après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième.

La notice d’information

Par ailleurs, il est créé une notice d’information annexée au bail, destinée à informer bailleur et locataire sur leurs droits et obligations respectifs. Son contenu est fixé par l'arrêté du 29 mai 2015.

Les obligations du locataire

La première obligation du locataire est de payer son loyer et les charges, à la date convenue dans le contrat de location.

Le locataire doit maintenir le logement en l’état. Il doit occuper paisiblement les locaux loués. Il doit également respecter la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage prévu dans son contrat de location (résidence principale par exemple, à titre d'habitation et non à titre professionnel…).

Il doit respecter le contrat de location, le règlement de copropriété, le règlement intérieur de l'immeuble s’il en existe un.
Le locataire est responsable des troubles qu’il cause et ces troubles peuvent entraîner une résiliation du bail . Par exemple, le locataire doit s'assurer que son animal de compagnie ne créé aucune nuisance.

Le locataire a l'obligation envers le propriétaire de souscrire une assurance responsabilité pour le logement, l'attestation doit être remis au propriétaire et renouvelée chaque année. Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux. Le locataire n’est pas autorisé à transformer les locaux et les équipements loués sans l’accord écrit du bailleur.