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Baux commerciaux

Les baux commerciaux concernent les activités industrielles et commerciales ainsi que les activités artisanales et les locaux de bureau.

Les baux commerciaux concernent tant les activités industrielles et commerciales que les activités artisanales. Ils peuvent également s’appliquer conventionnellement à des locaux de bureau.

Ils sont soumis à une règlementation d’ordre publique à laquelle il ne peut être dérogé sauf le cas d’une convention d’occupation précaire conclue pour une durée maximale de 2 ans.

Ce bail , très protecteur des intérêts du locataire, est conclu pour une durée minimale de 9 ans susceptible de prolongation dans les mêmes conditions (et non de tacite reconduction). Il lui confère la propriété commerciale et comme tel est cessible de plein droit avec le reste des éléments constituant le fonds de commerce

Il peut être cédé séparément de toute activité commerciale à condition qu’il ne contienne pas de dispositions restrictives quant à la destination (bail dit tout commerce)

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ou au répertoire des métiers est indispensable pour ouvrir droit au renouvellement

De même le preneur en place doit pouvoir justifier d’une même activité minimale de trois années dans les lieux pour avoir droit au renouvellement (attention donc au changement d’activité pendant ce délai)

Le preneur peut délivrer congé à l’expiration de chaque période triennale ou à tout moment lorsqu’il veut faire valoir ses droits à la retraite

De son côté le bailleur ne peut délivrer un congé qu’à l’expiration du bail et au moins six mois à l’avance. Il est donné avec offre de renouvellement moyennant le cas échéant une augmentation de loyer ou de manière pure et simple. Dans ce dernier cas, le congé est susceptible de donner lieu à indemnisation du locataire

Par exception le bailleur peut exercer la reprise à l’expiration de chaque période triennale dans l’hypothèse de construction ou reconstruction de l’immeuble mais doit alors indemniser le locataire ou lui offrir un local correspondant

De même le bailleur peut reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux dans l’hypothèse où ils ne sont pas occupés par le locataire (après mise en demeure restée sans effet pendant 6 mois)

Dans tous les cas le congé doit être délivré par huissier à peine de nullité

Le loyer est révisable selon un indice (coût de la construction ou indice des locaux commerciaux).

Toute sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. En tout état de cause le bailleur doit impérativement concourir à l’acte

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location, le bailleur est en droit d’exiger un complément de loyer.

Le titulaire du bail ne doit pas ce radier au registre du commerce avant la fin du bail , sinon la cession du bail ne sera pas possible.

Les parties sont libres de fixer des loyers payables d’avance à l’entrée dans les lieux. Mais ils portent intérêt au locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances excédant l’équivalent de deux loyers. Cette disposition est d’ordre public.

Si la règlementation semble simple à première vue il faut savoir qu’il existe de nombreux pièges lourds de conséquence : consultez votre Notaire avant de prendre quelque décision que ce soit.