La loi sur la Copropriété a fêté ses 60 ans !

La loi du 10 juillet 1965 a fêté, en juillet 2025, son 60^ème anniversaire. Pendant toute cette période, elle a connu de nombreuses réformes portant aussi bien sur l'organisation de la copropriété que sur la protection du syndicat et, à travers lui, des copropriétaires qui le composent. Voyons ce qu’elle a mis en place et les pistes à creuser pour aller plus loin.

Quelles sont les caractéristiques de la loi et de ses prolongements ?

David RODRIGUES (D. R.) : Ce sont de nombreux acquis, parfois non prévues dans le texte originel, enrichis au fil des ans avec, parmi les plus importantes :

• Le rôle du conseil syndical est dorénavant renforcé. Ce qui se traduit par un accès dudit conseil à tous les documents concernant la copropriété sous peine pour un syndic récalcitrant de se voir infliger une pénalité de retard de 15 euros par jour passé le délai d'un mois.  Renforcement aussi avec la possibilité pour le Président du conseil syndical d'être mandaté par l'assemblée générale pour exercer une action en responsabilité contre le syndic en cas de carence de celui-ci.
• L'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, perçu par les pouvoirs publics comme participant à la prévention des copropriétés en difficulté.
• Sur un autre registre, l'instauration de règles budgétaires et comptables, avec l'obligation de voter un budget prévisionnel en début d'exercice et de respecter une nomenclature précise permettant à la gestion des copropriétés de gagner en rigueur et d'éviter, ici encore, l'apparition de difficultés financières.
  
   

Certaines mesures sont-elles contestables ?

D. R. : Ces mesures, liées au fonctionnement et à la gestion des copropriétés, sont désormais parfaitement acquises par les syndics.  En revanche, d'autres réformes, d'inspiration consumériste, demeurent contestées. L'obligation pour le syndic de respecter un modèle type de contrat, sous peine de sanctions financières, en constitue un bon exemple. Tout comme l'établissement d'une liste limitative des prestations exceptionnelles pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire en sus des honoraires de base. La question de la réforme du contrat type est ainsi régulièrement avancée par les professionnels, avec le risque que des modifications ne finissent par porter atteinte à la protection des copropriétaires, en remettant en cause le principe forfaitaire de la rémunération du syndic. Reste à savoir comment les pouvoirs publics réagiront à moyen et long terme sur ce sujet.

 

Que faudrait-il améliorer ?

D. R. : Bien que la loi de 1965 ait été profondément modifiée depuis son établissement, certains points demeurent perfectibles. L'important est de rechercher à prévenir le plus en amont possible l'apparition des premières difficultés. Pour ce faire, il serait souhaitable de limiter les risques de désorganisation de la copropriété, d'améliorer les règles de recouvrement des impayés et de renforcer les outils de préfinancement des travaux importants.

Ainsi, la liste des personnes susceptibles d'être syndic bénévole pourrait être élargie. A l'heure actuelle, seul un copropriétaire peut exercer cette fonction. Cela signifie qu'un bailleur résidant à plusieurs centaines de kilomètres de l'immeuble peut être syndic bénévole, mais pas la fille d'un copropriétaire qui résiderait sur place. Il faudrait permettre aux familiers des copropriétaires d'être syndic bénévole, ce qui faciliterait la gestion de certaines résidences, notamment lorsque les occupants sont majoritairement « allophones ».

De même, il conviendrait de renforcer les obligations du syndic en matière de recouvrement de charges, en imposant un délai d'action (obligation de conclure un échéancier avec le débiteur pour toutes dettes supérieures à 3 mois par exemple). Il est également impératif d'améliorer le fonds de travaux, notamment en le renforçant pour les petites copropriétés pour permettre un préfinancement des travaux.

Enfin, il faudrait de prendre enfin compte de l'évolution sociologique des habitants dans les copropriétés. Pour cela, il serait indispensable d'associer l'ensemble des occupants de l'immeuble à la gestion, tout en garantissant les prérogatives liées au droit de propriété comme le droit de vote en assemblée générale, lequel demeure une prérogative des seuls copropriétaires. Il pourrait s'agir de la création d'un conseil des résidents composé de l'ensemble des habitants de l'immeuble, indépendamment de leur statut d'occupation, ou encore de permettre à un bailleur de mandater son locataire pour le représenter au sein du conseil syndical, sous réserve de l'accord de l'assemblée générale.





NB : La CLVC a publié un Livre Blanc pour les 60 ans de la loi de 1965 sur la copropriété.

• Voir aussi le Guide de la copropriété édité par la Chambre des notaires de Paris en partenariat avec la CLCV : https://www.calameo.com/read/00361614460adf61ccc13