Les "frais de notaire"

 

Qui paie les frais de notaire?

Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil).

Cependant, le vendeur peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains ».

Les sommes versées au notaire, en plus du prix de vente, et appelées « frais de notaire » sont composées de plusieurs éléments. Pour une vente, la rémunération du notaire ne représente qu'une petite partie de cette somme.

Le notaire conseille son client, lui propose la solution la plus adéquate à sa situation, rédige l'acte, en assure la régularité, effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité et assure la conservation de l'acte pendant 75 ans ; pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé par décret, on parle alors « d’émoluments ».

Le notaire règle également, pour le compte de son client, les interventions d’autres professionnels ou de certaines administrations; on parle de « déboursés ».

Le notaire est enfin chargé par l’Etat de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. En matière de vente, ces sommes représentent la majeure partie de ce qui est versé au notaire.

Pour toutes ces raisons, les frais d’un acte de vente ne peuvent pas s’évaluer d’après un simple pourcentage du montant de l’opération.

Que revient-il au notaire ?

Qu'appelle-t-on "émoluments proportionnels" ?

Etablis selon un tarif officiel, national et obligatoire (arrêté du 26 février 2016), les émoluments de vente sont proportionnels au prix de vente du bien. C’est-à-dire qu’ils sont calculés par tranche de prix, en appliquant un pourcentage (taux) dégressif à la valeur du bien énoncée dans l’acte.

Exemple : Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:

• de 0 à 6500 € : 3,945 % = 256,43 €
• de 6500 à 17000 € : 1,627 % = 170,84 €
• de 17 000 à 60000 € : 1,085 % = 466,55 €
• au-dessus de 60000 € (en l’occurrence 116000 €) : 0,814 % = 944,24 €

Le total est de (256,43+170,84+466,55+944,24) 1838,06 € HT, auquel s’ajoutera la TVA à 20 % soit 2205,67 € TTC, arrondis à 2206 €.

Attention : Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte.
Ils sont distincts des frais de dossier que peut percevoir l’établissement bancaire prêteur.

Depuis l'arrêté, le notaire a la possibilité d'accorder une remise sur ses émoluments, dans la limite de 10 % du montant de l'émolument calculé sur les tranches supérieures à 150 000 €.

Auparavant, le notaire ne pouvait pas consentir de réduction sur ses émoluments proportionnels lorsque ceux-ci étaient inférieurs à 80 000 €, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la Chambre des notaires dont il relève. Au-delà de ce montant, le notaire et son client pouvaient convenir d’un commun accord, d’une réduction de ce qui excèdait 80 000 € sans l’autorisation de la Chambre.

Qu'appelle-t-on "émoluments fixes" ?

Les émoluments fixes rémunèrent le notaire pour les formalités qu’il effectue. Il s’agit des opérations de toute nature, préalables ou postérieures à l’acte notarié, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…). Ces émoluments sont réglementés par l'arrêté selon leur catégorie.

Exemple : Une demande concernant l'état civil des personnes physiques et l'immatriculation des personnes morales représente un coût de 11,54 € HT.

Attention ! La somme des émoluments perçus par le notaire ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien sans pouvoir être inférieure à 90 €.

Qu'appelle-t-on "honoraires de négociation" ?

Des honoraires de négociation peuvent être dus lorsque, en vertu d’un mandat écrit, le notaire a trouvé un acquéreur, l’a mis en relation avec le vendeur et lorsqu’il a reçu l’acte ou participé à sa réception.

Sauf convention contraire, ils sont à la charge de l’acquéreur.

Depuis l'arrêté du 26 février 2016, ces frais ne sont plus réglementés et doivent faire l'objet d'une convention d'honoraires entre le notaire et son client. Auparavant le montant des émoluments de négociation hors taxes était égal à 5 % jusqu’à 45 735 € et à 2,50% au-delà.

Qu'appelle-t-on "honoraires de transaction" ?

Des honoraires de transaction peuvent être dus, lorsqu'en cas de litige, le notaire a rapproché les parties ou participé à l’obtention de leur accord.

Depuis l'arrêté du 26 février 2016, ces frais ne sont plus réglementés et doivent faire l'objet d'une convention d'honoraires entre le notaire et son client. Auparavant, les émoluments de transaction étaient calculés de la même manière que ceux de l’acte de vente.

Que reverse le notaire au Trésor public ?

Le notaire perçoit, pour le compte du Trésor public, un ensemble de droits et de taxes. Il ne peut recevoir l’acte que si les sommes correspondantes lui ont été préalablement versées.

• Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA : il existe deux sortes d’impôt de mutation selon que le bien est ancien ou neuf

- Vente d’un bien ancien : l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe départementale de publicité foncière (de 3,80 % à 4,50 % suivants les départements), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20 %), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,37 % de la taxe de publicité foncière) soit un total compris entre 5,09006 % et 5,81 % sur le prix de vente.

- Vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement VEFA) : la vente est alors soumise à la TVA (20 %) , à la taxe de publicité foncière (0,70 %) et aux frais d’assiette et de recouvrement (2,14 % de la taxe de publicité foncière) soit un total de 0,71498 % sur le prix de vente.

Ainsi, dans une vente immobilière, le montant des sommes reversées à l’Etat peut atteindre 4/5e de ce qui est payé par le client.

• Service de la publicité foncière : lors de l’accomplissement de la formalité il est perçu une contribution de sécurité immobilière de 0,10% du prix de vente, dont le montant minimum est de 15 €.
• La plus-value.
• Et autres taxes dues par le vendeur (par exemple : taxe sur les terrains devenus constructibles…).

Qu’est-ce que les déboursés ?

Il s’agit de toutes les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client afin d’assurer la sécurité de la vente. Ces frais sont destinés à rémunérer les différents intervenants et à obtenir auprès des administrations certains documents nécessaires à la réalisation de l’acte.

Exemples : frais des géomètres ou d'architectes pour l'obtention de documents d'urbanisme, rémunération de techniciens spécialisés pour l'établissement des diagnostics techniques, frais de copies d'actes si nécessaire ...

Doit-on obligatoirement verser au notaire une provision sur frais ?

Le notaire a l’obligation de demander à son client un versement préalable et suffisant appelé « provision », sur le montant des frais et sur celui de ses émoluments car il lui est interdit d’en faire l’avance pour le compte de celui-ci. Si cette provision s’avère insuffisante, le notaire demande à son client un versement complémentaire.

Le client peut demander à son notaire, avant la rédaction des actes, un état prévisionnel du coût de l’opération. Une fois toutes les formalités accomplies, le notaire a l’obligation de remettre au client un décompte détaillé de ce qu’il a payé. Ce relevé de compte mentionne :

• le détail des émoluments proportionnels et des honoraires, avec leur nature et leur base de calcul ;
• le détail des formalités et frais ;
• le détail des déboursés ;
• les droits payés au Trésor public et au service de la publicité foncière.

BON A SAVOIR : la loi de finances de 2014 (loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013, JO du 30 décembre 2013) a autorisé les départements à relever le taux des droits d’enregistrement qui leur sont dus par l’acquéreur lors d’une transaction immobilière.

La hausse est comprise entre 3,80 % et 4,50 %, soit une hausse maximale de 0,7 %. Compte tenu des taxes communales, des frais d’assiette et de recouvrement, le taux global s’établit à 5,81 % maximum (au lieu de 5,09 %).

Cette augmentation qui, toutefois n’est pas obligatoire, doit être adoptée par chaque département après délibération du conseil général.

Les lois de finances successives ont pérennisé cette mesure.

Au 1er septembre 2017, tous les départements avaient adopté un taux de 4,50 %, sauf l'Indre, l'Isère, Mayotte et le Morbihan, qui appliquent toujours un taux de 3,80 %.