Dispositif fiscal Censi Bouvard
Le dispositif CENSI-BOUVARD ouvre droit à un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt pour certains investissements locatifs. Cette réduction d'impôt sur le revenu est accordée aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2021 un logement neuf, en VEFA ou réhabilité, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel (art. 199 sexvicies du Code général des impôts).
Qui peut en bénéficier ?
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent en bénéficier (sont donc exclues les sociétés).
Quels types de biens sont concernés ?
- Un logement neuf
- ou un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques (mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III, et fixées par l'article 4 de l'arrêté du 19 décembre 2003).
Dans quelles structures ces logements doivent-ils être situés ?
Le logement acheté doit être situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, personnes handicapées ou étudiants, dans certains établissement délivrant des soins de longue durée et un hébergement à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien… (pour consulter la liste des différents types de structures : art. 199 sexvicies du Code général des impôts).
Engagement de louer en meublé pendant neuf ans
Le propriétaire doit s’engager à louer de manière effective et continue, ce logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.
Cette location doit débuter dans le mois qui suit la date d’acquisition ou l’achèvement de l’immeuble (pou les CEFA) ou des travaux (pour les réhabilitations).
La location meublée doit être exercée à titre non professionnel
L’activité de location est exercée à titre non professionnel si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
- ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).
Pour plus d’informations sur le statut de loueur non professionnel.
L’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux
Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux en tant que produits de location meublée (et non comme revenus fonciers) et ce, pendant toute la durée de l’engagement de location.
Montant de la réduction d’impôt sur les revenus
Le taux de la réduction d'impôt sur les revenus est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, de 18 % pour les logements acquis en 2011 et de 11 % pour ceux acquis à compter de 2012.
La réduction est calculée sur le prix de revient Hors taxes.
Le prix de revient comprend : le prix d’acquisition auquel on ajoute les frais d’acquisition (honoraires du notaire, la TVA éventuelle, la taxe de publicité foncière etc.). En cas de logement réhabilité, on ajoute le montant des travaux. Attention, le montant maximal des investissements pris en compte est de 300.000 euros par contribuable par an.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième par an.
Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Bon à savoir : s’il n'est pas possible d'amortir la valeur du bien qui sert de base au calcul de la réduction d'impôt (jusqu’à 300.000 euros), la fraction excédentaire du prix est amortissable. Par exemple, pour un montant de 400 000 euros, il sera possible de profiter d'un amortissement sur 100 000 euros.
Que se passe-t-il si le bien est vendu ou cesse d’être loué avant l’écoulement des 9 ans ?
La réduction d’impôt peut faire l’objet d’une reprise (un remboursement dû aux impôts) en cas de rupture de l’engagement de louer ou en cas de cession du logement pendant la période d’engagement.
Bon à savoir : lorsque la rupture de l’engagement de location ou la cession du décès, du licenciement ou de l’invalidité du contribuable, aucune reprise n’est effectuée.
La récupération de la TVA est-elle possible ?
Le dispositif Censi-Bouvard 2020 vous permet de récupérer la TVA, soit 20%, sur votre acquisition si :
- L’exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
- L’investisseur a le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel)
- Les loyers sont soumis à la T.V.A (5,5%).
- Les revenus engendrés par la location du logement sont imposables dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Pour pouvoir récupérer la TVA, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts.
En cas de vente, faut-il reverser la TVA ?
La TVA est définitivement acquise au-delà de 20 ans à concurrence de 1/20 par année de détention.
Si la revente intervient après 20 ans de détention, aucun rappel de TVA ne pourra donc être exercé par l’administration fiscale sur celle-ci
A l’inverse, si la revente intervient avant 20 ans de détention, la TVA initialement récupérée doit en principe être remboursée au prorata temporis des années qui restent pour atteindre le seuil des 20 ans.
Exemple : Si le vendeur détient le bien depuis 11 ans, il devra alors rembourser 9/20ème de la TVA (20 – nombre d’années de détention).
Il existe cependant des exceptions, permettant d’éviter cette régularisation : la TVA peut être conservée par le vendeur, si et seulement si l’acheteur et le vendeur sont assujettis à la TVA, c’est-à-dire, si les loyers perçus y sont soumis, et si l’acquéreur reprend le bail dans les mêmes conditions (257 bis du Code Général des Impôts).
A noter : l’acte de vente doit mentionner les dispositions de l’article 257 bis du CGI.