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Investissement immobilier locatif : le dispositif fiscal « Duflot - Pinel »

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Afin d’inciter à la construction de logements neufs dans les zones où il existe une demande locative forte, un nouveau dispositif d’investissement immobilier, dénommé « dispositif Duflot-Pinel » a été instauré par la loi de finances pour 2013 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012, Journal Officiel du 30 décembre) suite au dispositif.
Investissement immobilier locatif : le dispositif fiscal « Duflot - Pinel »
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Afin d’inciter à la construction de logements neufs dans les zones où il existe une demande locative forte, un nouveau dispositif d’investissement immobilier, dénommé « dispositif Duflot-Pinel » a été instauré par la loi de finances pour 2013 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012, Journal Officiel du 30 décembre) suite au dispositif.

Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux contribuables, personnes physiques, domiciliés en France qui acquièrent, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er  janvier 2013 et le 31 décembre 2021, à certaines conditions.

La durée de location du bien

Les acquéreurs s’engagent à louer vide leur bien immobilier à usage d’habitation principale dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement, pendant au moins 6 ans.

Le droit de propriété ne peut pas être démembré (usufruit /nue-propriété) pendant la période d’engagement de location, sauf en cas de décès.

Le locataire

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du propriétaire. Elle ne peut pas non plus être conclue au profit d’un des associés de la société acquéreur ni même avec un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant.

Les loyers, les ressources du locataire et les zones géographiques

Il existe des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, qui sont appréciés à la date de la conclusion du bail, en tenant compte de la localisation du logement et de sa surface.

o    Les loyers

Les plafonds maximum de loyers mensuels par mètre carré (charges non comprises) sont fixés à :
-   17.17 euros en zone A bis,
-   12.25 euros dans le reste de la zone A
-  10.28 euros en zone B1
- 8.93 euros en zone B2 ou C.

Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence de loyers (IRL).

A ces plafonds de loyers, il est ensuite appliqué un « coefficient multiplicateur » calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S = la surface du logement)

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2 par logement.

Attention toutefois, les plafonds de loyer peuvent être réduits par le représentant de l’Etat dans la région après avis du Comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

o    Les ressources

Les revenus du locataire doivent être inférieurs à des plafonds de ressources déterminés en fonction du lieu de situation du logement et de la composition du ménage. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 57 123 euros.

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

o    Les zones géographiques concernées

Jusqu’au 30 juin 2013, les zones géographiques à prendre en compte sont les zones A bis, A, B1, B2 ou C (par exemple Paris et certaines communes d’Ile-de-France). 

Quelles normes énergétiques respecter ?

La réduction d’impôt est réservée au logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label « bâtiment basse consommation » d’énergie, BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique RT 2012 pour les permis déposés après le 1er janvier 2013.

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros, par contribuable et pour une même année d’imposition, avec un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret à 5.500 euros.

La réduction est de :

-    18% pour les investisseurs réalisés jusqu’au 31 août 2014
-    De 12 % (si le bail est d’une durée de 6 ans) ou 18 % (si le bail est d’une durée de 9 ans) depuis le 1er septembre 2014.
Les investisseurs peuvent proroger la durée de location, ce qui leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire :
-    6 % pour la première période triennale et 3 % pour la période triennale suivante.
-    3 % pour la période triennale si le bail initial était de 9 ans.

A noter : La défiscalisation « loi Duflot-Pinel » n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs « Scellier », « Robien », ZRR, résidence hôtelière, loi « Censi-Bouvard », loi « Girardin », loi « Malraux » et monuments historiques.