Réunion de chambres de service
Concernant le droit de l’urbanisme
Aucune formalité n’est exigée en cas de création d’une surface plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5m2
Une déclaration préalable est exigée pour les travaux qui créent entre 5 m² à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.
Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé.
Un permis de construire est exigée pour les travaux qui ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m², ou ceux qui ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé.
Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m².
En cas de modification du nombre d’unités d’habitation issues d’un même local (que ce soit une augmentation ou une réduction), il convient de se reporter aux dispositions du PLU (afin de vérifier que celui-ci ne contient pas de dispositions restrictives, et ce même en l’absence d’obligation de déposer une déclaration préalable ou d’obtenir un permis de construire. En effet, la violation de ces dispositions restrictives est prévue par l’article L160-1 Code de l’urbanisme et sanctionnée par l’article L480-4 du code de l’urbanisme.
Bon à savoir
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieur à 1.80 mètre calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment excluant ainsi les épaisseurs correspondant à l’isolation.
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (par exemple un balcon).
Concernant les normes d’habitabilité et de construction
En application de l’article L111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique…Les installations ou pièces communes mises à disposition ne sont pas comprises dans le calcul de cette superficie et de ce volume.
Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
En application du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui détermine dans les rapports bailleurs-locataires, des normes impératives s’appliquent à tous les logements loués comme résidence principale. En autre, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20m3.
La loi ALUR du 24 mars 2014 offre la possibilité :
- d'intégrer le diagnostic de performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent,
- de modifier le seuil minimal de surface habitable en deça duquel le logement n'est plus considéré comme décent.
Cette disposition n'est pas encore applicable.
Les travaux de réunion doivent avoir été effectués dans les règles de l’art et dans le respect des normes de construction en vigueur et notamment une assurance dommage ouvrage doit avoir été souscrite notamment si des structures de l’immeuble sont touchées.
Concernant le droit de la copropriété
Il existe des éléments à vérifier avant d’entreprendre tous travaux quand le bien est en copropriété, notamment il faut regarder si :
Le regroupement ne porte que sur des parties privatives. A défaut, il faut l’accord du syndicat des copropriétaires et leur autorisation pour déposer le permis de construire, par exemple le percement d’un mur porteur devra être précédé d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
- Le regroupement est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété.
- Le regroupement n’entraine pas une modification de la répartition des charges de copropriété, donc des tantièmes.
Les biens sont en lotissement
Il existe des éléments à vérifier avant d’entreprendre tous travaux quand le bien est en lotissement, notamment il faut regarder si l’aménagement à réaliser soit compatible avec des servitudes éventuelles ou avec les règles d’un cahier des charges de lotissement.