Taxes foncières – taxe d’habitation
Les taxes foncières et la taxe d’habitation font partie des impôts directs locaux, à côté de la contribution économique territoriale et des taxes annexes. Elles représentent une des ressources essentielles des collectivités locales et leur permettent de financer de nombreux services ou infrastructures.
Elles ont toutes deux la même base d’imposition : la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement tirer de son bien, s'il le louait. La dernière révision générale de cette valeur a été réalisée en 1970, c’est pourquoi la loi de finance pour 2020 prévoit la révision d’ici 2026 des valeurs locatives des habitations et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile.
Le taux d’imposition est fixé librement par les collectivités territoriales et les Etablissements publics de coopération intercommunales dotés d’une fiscalité propre.
C’est l’Etat (la Direction générale des finances publiques) qui prend en charge la gestion du recouvrement de ces impôts. En contrepartie, il prélève des frais de gestion à hauteur de 1% de la taxe d’habitation et 3% des taxes foncières.
Les taxes foncières
Les « taxes foncières » regroupent deux impôts fonciers distincts :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : constructions destinées à l’habitation, à l’exercice d’une activité économique ou de stockage, bâtiments, installations assimilées, terrains industriels ou commerciaux
- la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : terrains, parcelles, productifs ou non de revenus.
Qui sont les bénéficiaires ?
Les communes, les intercommunalités (les Syndicats de communes, les Etablissement Publics de coopération Intercommunale) et les départements pour la TFPB.
A partir de 2021, avec la suppression de la taxe d'habitation, la part départementale sera versée au bloc communal qui sera donc le principal bénéficiaire de la taxe foncière.
Qui sont les débiteurs ?
Elles sont dues par les propriétaires, au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Et en cas de vente du bien ?
Si le propriétaire cède son bien, il reste débiteur du montant total de la taxe foncière envers l’administration fiscale pour l’année de cession.
Cependant, en pratique, le notaire prévoit une répartition au prorata temporis du paiement dans l’acte de vente : l’acheteur remboursera le vendeur de la fraction correspondant à son temps d’occupation à compter de l’achat.
- En cas d’indivision ?
La taxe est établie au nom de l’indivision ou de l’indivisaire ayant la part prépondérante.
Comme n’importe quelle dette, les indivisaires sont tenus de payer la quote-part de la taxe proportionnelle à leurs droits.
- En cas de démembrement ?
L’avis d’imposition est établi aux deux noms (celui du nu-propriétaire suivi de celui de l’usufruitier). Mais c’est l’usufruitier qui reste redevable du paiement de la taxe (article 608 du code civil), sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
Quand le bien est simplement grevé d’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire reste débiteur de l’impôt envers l’administration fiscale, cependant la loi lui permet de le récupérer auprès du titulaire du droit d’usage et d’habitation (article 635 du Code civil).
Existe-t-il des cas d’exonération ou dégrèvement ?
Oui, il existe des cas d’exonérations liées aux biens, ces exonérations pouvant être temporaires (par exemple les constructions nouvelles sont exonérées pendant deux ans) ou permanentes (les terrains agricoles notamment) et des cas d’exonération liées à la situation de la personne (personnes âgées, faibles revenus, perception d’allocations.).
De même, il existe des cas de dégrèvement (réduction) : par exemple, un dégrèvement de 100 euros pour les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans et disposant de faibles revenus.
Comment est-elle calculée ?
Le taux d’imposition est librement décidé par les collectivités locales. Ce taux d’imposition s’applique à la « valeur locative » du bien, diminuée d’un abattement de 50% pour la TFPB et de 20% pour la TFPNB.
La taxe d’habitation
Qui sont les bénéficiaires ?
Perçue par les communes, les Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), Établissements publics fonciers.
Comment est-elle calculée ?
Les taux sont librement fixés et s’appliquent à la valeur locative (dont la révision d’ici 2026 est prévue par la loi de finances 2020) diminuée pour les habitations principales, d’abattements obligatoires (pour charge de famille) ou facultatifs (pour les personnes de condition modeste ou les personnes invalides).
Qui sont les débiteurs ?
Elle est due par toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle soit propriétaire (y compris d’une résidence secondaire), locataire, hébergée à titre gratuit etc...
Même en cas de déménagement, de vente en cours d’année ou si cette résidence n’est que secondaire, la taxe est due pour le logement occupé au 1er janvier.
- En cas de vente ?
Il est toujours possible de prévoir une répartition au prorata temporis mais en pratique, c’est à l’occupant au 1er janvier que revient la charge de la taxe donc au vendeur (l’acheteur a lui aussi une taxe d’habitation à payer pour son ancien logement qu’il soit locataire ou propriétaire).
- En cas de démembrement ?
C’est l’usufruitier qui, en tant qu’occupant, doit s’en acquitter sauf s’il loue le bien.
- En cas d’indivision ?
La taxe d’habitation doit être payée par les indivisaires et ce même si l’un d’entre eux occupe privativement le bien (voir récemment, Cass. 1e civ. 5-12-2018 n° 17-31.189)
Existe-t-il des exonérations et dégrèvements ?
Certains dégrèvements sont prévus (par exemple un plafonnement en fonction des revenus).
De même, certains locaux sont exonérés (par exemple les bâtiments servant à l’exploitation rurale) et certaines personnes également (en fonction de leur niveau de ressources, de leur âge ou de leur situation de handicap ou de veuvage notamment).
De plus, depuis 2018, la taxe d’habitation sur les résidences principales baisse progressivement et est intégralement supprimée pour 80 % des ménages en 2020.
Pour les 20 % des ménages restants, la réforme se fait par étapes et le dégrèvement est progressif : gel des taux en 2020, -30% en 2021, - 65% en 2022, suppression en 2023. Un mécanisme de compensation à l'euro près pour les collectivités locales est prévu.
A compter de 2023, la taxe d’habitation sera totalement supprimée sur les résidences principales, quels que soient les revenus des contribuables.
A noter : Les résidences secondaires ne sont pas concernées par le dégrèvement ni la suppression de la taxe d'habitation