Conjoncture immobilière francilienne : bilan 2025 - 4e trimestre et perspectives
En fin d’année 2025, une reprise mesurée dans un marché en voie de normalisation
Avec près de 125 000 transactions réalisées en 2025, le marché francilien des logements anciens s’inscrit dans une dynamique de reprise progressive. Après une baisse de 2022 à 2024, l’activité retrouve en 2025 le niveau de 2023 pour les appartements comme pour les maisons, une activité en hausse de 13% en un an mais qui reste historiquement basse. Sur un an les prix sont globalement stables.
Sur la période d’octobre à décembre, 30 150 ventes ont été enregistrées en Ile-de-France, soit une hausse de 11% sur un an et de 13% par rapport à la même période de 2023.
Cette amélioration de l’activité prolonge la tendance engagée au cours de l’année sans pour autant traduire un retour à un cycle de forte expansion. Le marché entre dans une phase d’atterrissage et de normalisation marquée par une adaptation progressive des vendeurs, des acquéreurs et des professionnels aux nouvelles conditions économiques et financières.
Une activité en redémarrage dans la continuité des trimestres précédents
Le volume global de ventes en Ile-de-France progresse de 11 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, avec une hausse de 8% pour les maisons et de 12% pour les appartements, illustrant une dynamique plus soutenue sur le marché du logement collectif ce trimestre. Cette reprise concerne l’ensemble des territoires franciliens : +8% pour les appartements à Paris, +12% pour les logements en Petite et Grande Couronne.
La Petite Couronne se distingue sur le segment des appartements (+16% au 4e trimestre 2025), tandis que la Grande Couronne reste dynamique sur les appartements (+12%) et les maisons (+11%). Les disparités départementales demeurent néanmoins significatives, traduisant l’hétérogénéité des marchés locaux.
Les notaires décrivent toutefois une reprise avant tout quantitative : le nombre de transactions a effectivement progressé cette année, mais les montants des transactions sont plus modestes et le plafond des prix semble s’être ajusté à la baisse sur plusieurs marchés. Si les conditions financières se sont assouplies en 2025, avec des taux autour de 3,10%1 , elles restent assez restrictives et les délais d’obtention des crédits se sont allongés.
L’année 2025 semble marquée par le retour des primo-accédants, notamment ceux disposant d’un apport personnel ou d’une aide familiale, qui sont aujourd’hui en capacité d’accéder à la propriété. La reprise des prêts relais en fin d’année a également encouragé les secundo-accédants, tandis que les investisseurs particuliers sont restés en retrait.
Une consolidation des prix tout au long de l’année
Sur un an, les prix des logements franciliens se stabilisent (+0,7%), confirmant l’équilibre progressif observé au second semestre. Les prix des appartements augmentent en un an de 1,2% en Ile-de-France et de 1,4% à Paris pour atteindre 9 600 € par m². Les prix des maisons s'établissent à 324 700 € au 4e trimestre (soit -0,4% en un an).
Durant le dernier trimestre, les prix reculent de 1,3%, témoignant d’un ajustement qui se poursuit. Dans un contexte plus favorable aux acquéreurs, les professionnels observent une meilleure acceptation des négociations par les vendeurs, notamment sur les biens nécessitant des travaux. En effet l’écart de valorisation selon la qualité des biens s’accentue : les logements aux performances énergétiques dégradées subissent des décotes plus marquées dans un contexte de hausse des coûts de travaux.
Les indicateurs avancés, basés sur les avant-contrats enregistrés, confirment la stabilisation des prix des appartements et des maisons au printemps 2026.
2025, une année de transition avant une stabilité attendue en 2026
2025 apparaît rétrospectivement comme une année charnière vers un nouveau cycle dans lequel les conditions économiques et financières seront durablement différentes de la période précédente. Après le point bas de 2024, le marché s’est progressivement redressé sans retrouver d’élan expansif. Les notaires décrivent une activité "en dents de scie" avec, pour l’année à venir, un ressenti globalement plus optimiste mais sans euphorie.
L’ensemble des acteurs s’adapte à ce nouvel environnement de marché : les délais de financement demeurent longs même si les refus de crédit sont moins fréquents, les ménages anticipant davantage leur capacité d’achat. Alors que l’investissement locatif demeure marginal et que le marché reste principalement soutenu par les acquéreurs occupants, les annonces gouvernementales récentes en faveur du logement, notamment la création d’un statut de bailleur privé, pourraient stimuler l’activité dans le courant de l’année.
Dans ce contexte, 2026 devrait s’inscrire dans la continuité de 2025 : une année sans engouement particulier, mais marquée par des évolutions modérées des volumes comme des prix et davantage de visibilité. Le marché francilien semble désormais engagé dans une phase de normalisation progressive.