Une nouvelle approche pour apprécier la diversité des produits en Ile-de-France
Les choix des acquéreurs paraissent souvent limités par la contrainte financière et par l’attachement des ménages à un lieu de
résidence géographique précis.
Pourtant, le marché immobilier francilien offre une gamme assez variée de produits souvent assez différenciés, selon le lieu d’acquisition, le choix du type d’habitat (maison ou appartement) et la surface du logement.
Nous proposons ici de comparer des budgets unitaires d’acquisition y compris pour les appartements afin de mieux décrire les différents marchés franciliens et les possibilités offertes aux ménages. Pour faciliter la comparaison à partir de volumes significatifs pour tous les types de biens et à tous les niveaux géographiques, nous avons fait le choix de comparer les prix médians et surfaces médianes pour l’année 2020. On rappellera que la médiane divise en deux l’ensemble des valeurs observées et classées. Un prix médian de 482 900 € à Paris signifie que 50% des appartements sont vendus au-dessus de cette valeur et 50% en-dessous. Les statistiques sont étudiées pour l’Ile-de-France, les Petite et Grande Couronnes, les départements et les arrondissements départementaux (regroupements de communes dont le chef-lieu est la sous-préfecture).
A l’échelle de l’Ile-de-France, les budgets d’acquisition des maisons sont sensiblement plus élevés que ceux des appartements, mais avec un prix au mètre carré beaucoup plus faible
Si l’on raisonne au niveau de la région, accéder à la propriété est moins coûteux quand on achète un appartement dont un sur deux est vendu à moins de 260 000 €. Mais il faudra accepter une surface plus réduite de 57 m². Pour les maisons, la moitié des acquéreurs a déboursé en 2020 plus de 325 000 € (1,25 fois plus que pour un appartement) mais ils bénéficient de 105 m², soit une surface pratiquement doublée par rapport à un appartement.
La surface disponible augmente plus vite que les prix car les maisons sont essentiellement localisées en Grande Couronne, où il est plus facile de construire avec des coûts plus faibles. Notons qu’un logement vendu sur deux est une maison, contre deux sur dix en petite Couronne.
Au-delà de ce constat les particularités locales sont nombreuses
Le cas de Paris est naturellement très spécifique avec un appartement de 45 m² vendu 483 000 €, de loin le prix le plus élevé de la région, pour une des surfaces les plus faibles. Les ventes de maisons sont rares (environ 200 par an) et portent sur des biens exceptionnels (la moitié mesure plus de 140 m² et coûte plus de 1,6 million d’euros).
Hors Paris, le prix médian d’un appartement sur l’ensemble des Petite et Grande Couronnes est de 215 000 € contre 324 800 € pour une maison.
En Petite Couronne, le marché des Hauts-de-Seine est similaire à celui de Paris, avec peu de maisons (12% du marché), des prix très élevés (825 000 €) et des surfaces très grandes (120 m²). Les maisons y sont 2,3 fois plus chères que les appartements. Dans l’arrondissement de Boulogne-Billancourt, les maisons (1 135 900 €) sont 2,7 fois plus chères que les appartements (422 000 €).
Le Val-de-Marne est dans une situation intermédiaire, avec une part prépondérante d’appartements (76%) nettement moins chers (235 200 €) que dans les Hauts-de-Seine ou Paris. Cependant, le budget pour devenir propriétaire d’une maison reste élevé, plus de 455 000 € pour la moitié des acquéreurs sans que la surface disponible (108 m²) ne soit très différente de la surface médiane francilienne (105 m²).
Enfin, la Seine-Saint-Denis présente de nombreuses spécificités, avec des biens globalement moins grands et moins chers qu’ailleurs en Petite Couronne. 30% des logements vendus sont des maisons, les plus petites de la région, 97 m² de surface médiane et même 90 m² dans l’arrondissement de Saint-Denis. Ces maisons, peut-être l’héritage d’un habitat ouvrier ancien, se vendent bien moins chères (304 300 €) que dans les deux autres départements de la Petite Couronne. Les appartements sont également plus petits que dans le reste de la région (55 m²) et à un prix médian de 181 000 € assez proche de celui de la Grande Couronne.