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La division en copropriété

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Le contrôle préalable à la division, l’interdiction de diviser, l’obligation de demander une autorisation d’urbanisme, la division par surélévation de l’immeuble
La division en copropriété
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Le contrôle préalable à la division : le diagnostic technique

 

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être établis préalablement à toute vente d’un lot de copropriété.

Avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 15 ans), un diagnostic technique doit être établi. Il constate « l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ».

Le notaire doit porter le diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lors de la première vente d'un lot issu de la division. Il en est de même lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. En outre, il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété.

 

L’interdiction de diviser

 

L'article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation applique l’interdiction de diviser un bien immobilier à :

  • toute division par appartements d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres ;
  • toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et 33 m3. La loi ALUR du 24 mars 2014 a précisé que les installations ou pièces communes mises à disposition ne sont pas comprises dans le calcul de cette superficie et de ce volume ;
  • toute division par appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

L’obligation de demander une autorisation d’urbanisme

 

La loi ALUR a également permis aux collectivités territoriales d'instituer sur certaines zones de leur territoire une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

 

Ils peuvent alors refuser de la délivrer :

  • si l’on se trouve dans un cas de divisions interdites par la loi (article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation) ;
  • quand il y a un risque de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique (ou, dans ce cas, ils peuvent soumettre l'autorisation à condition) ;
  • lorsque les locaux créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le Plan Local d'Urbanisme.

Lorsque les opérations de division requièrent une autorisation d’urbanisme, celle-ci tient lieu d’autorisation de division.

 

La division par surélévation de l’immeuble

 

Lors de la vente par le syndicat des locaux issus de la surélévation d’un bâtiment, les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment bénéficient d’un droit de priorité. Le syndic leur notifie le prix et les conditions de la vente.

Depuis la loi ALUR, tant la création de nouveaux lots par surélévation que la cession du droit de surélévation, doivent être à la majorité des copropriétaires représentant 2/3 des voix (majorité de l’article 26 loi du 10 juillet 1965).