Le démembrement de propriété

On parle aussi d’usufruit et de nue-propriété.

Pour répondre à cette question, il faut d’abord savoir ce qu’est le droit de propriété.

Qu'est ce que le droit de propriété ?

Le droit de propriété se définit de la manière suivante : c'est le droit d'utiliser le bien, d'en percevoir les revenus et d'en disposer (sauf usage prohibé par la loi ou les règlements).

La propriété se caractérise donc :

- par le droit de jouir du bien : en l'utilisant (usus) et en percevant les revenus (fructus)

- et par le droit d'en disposer (abusus) c'est-à-dire par exemple de le vendre ou le donner.

Lorsque le droit de propriété est démembré il se décompose :

- de l'usufruit (droit d'usage et des revenus au profit de l'usufruitier)

- et de la nue-propriété (droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire sous réserve du respect des droits de l'usufruitier).

L'usufruit est par nature temporaire. Il est le plus souvent viager , c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de son titulaire. Si le titulaire est une personne morale le droit d'usufruit ne peut dépasser 30 ans.

Comment naît le droit de propriété ?

Il peut être d'origine légale. Exemple : l'usufruit du conjoint survivant en présence d'enfants tous issus des deux époux.

L'usufruit peut être établi par la volonté de l'homme : l'usufruit peut être constitué par un acte juridique (testament , donation , vente …).

En cas de donation avec réserve d'usufruit , il est fréquent dans les donations de parents à enfants. Cela présente un double intérêt :

* permettre au donateur d'organiser de façon anticipée la transmission de son patrimoine tout en gardant la jouissance et les revenus du bien donné,

* bénéficier d'un régime fiscal très favorable, puisque, dans la mesure où seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de cette nue-propriété.
La réunion de l'usufruit à la nue-propriété qui s'effectue au décès de l'usufruit s'opère en franchise d'impôt.

Quels sont les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?

L'usufruitier :

* il a droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts …),

* il doit conserver la chose :

- cela lui interdit donc de vendre seul la chose sur laquelle porte son usufruit (cas particuliers pour le portefeuille de valeurs mobilières ou les sommes d'argent).

- il a une obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il l'a reçu,

* afin de permettre au nu-propriétaire de vérifier à l'extinction de l'usufruit la consistance des biens soumis au démembrement de propriété, la loi impose à l'usufruitier de dresser à l'ouverture de l'usufruit un inventaire des meubles et un état descriptif des immeubles,

* l'usufruitier doit en outre conférer une caution afin de garantir qu'il va jouir du bien démembré avec soins et diligence.

Dans des cas particuliers l'usufruitier peut être dispensé de ces garanties.

Le nu-propriétaire :

* l'usufruit étant par principe temporaire, il a vocation à devenir plein propriétaire à la fin de l'usufruit ,

* il a l'obligation de permettre à l'usufruitier d'utiliser paisiblement son bien.

Démembrement sur un bien immobilier : quelles particularités ?

Administration et gestion

La loi (notamment le Code civil) régit les pouvoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire, toutefois, les intéressés peuvent convenir dans l'acte constitutif du démembrement (donation par exemple), ou dans un acte ultérieur, de modifier les pouvoirs de chacun.

C'est l'usufruitier qui est particulièrement concerné par la gestion et l'administration du bien démembré. Il utilise le bien directement s'il l'habite et il en profite indirectement s'il le loue puisqu'il en retire les loyers.

Conclusion de baux

* Baux d'habitation : l'usufruitier peut conclure seul un bail d'habitation (sauf pour une durée de plus de 9 ans).

* Baux commerciaux et ruraux : nécessité pour l'usufruitier d'obtenir l'accord du nu-propriétaire pour la conclusion d'un bail ou de son renouvellement.

Assemblée de copropriété

Lorsque le bien démembré est en copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés par un mandataire commun.

Vente

La vente globale (de la pleine propriété) du bien nécessite l'accord due l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Partage

Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne sont pas en situation d'indivision , en conséquence aucun d'eux ne peut donc exiger le partage.

Droits aux revenus

L'usufruitier bénéficie du droit de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée. Ainsi pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.

Obligation aux charges

Le Code civil organise la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier.

L'usufruitier est tenu d'entretenir l'immeuble et de payer les charges d'entretiens (travaux d'entretien y compris le ravalement, taxe foncière …).

Les grosses réparations sont supportées par le nu-propriétaire (gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier).

Toutefois il peut être prévu, notamment dans l'acte constitutif du démembrement de propriété (donation avec réserve d'usufruit ), un autre mode de répartition des charges (par exemple faire supporter toutes les charges à l'usufruitier).

Démembrement d'actions ou de parts sociales : quelles particularités ?

Comme en matière immobilière les droits et obligations se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire.

Droit de vote

• il appartient à l'usufruitier pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices ;
• et au nu-propriétaire pour toutes les autres décisions.

Attention : ces règles légales applicables à toutes les sociétés (sauf aux sociétés anonymes et en commandite par actions), ne sont pas d'ordre public . Les statuts peuvent prévoir d'autres modalités de répartition du droit de vote. Toutefois, il n'est pas possible :

* de priver l'usufruitier du droit de voter l'affectation des bénéfices,

* de priver le nu-propriétaire du droit de participer aux décisions collectives affectant la substance même des droits sociaux, telles que les augmentations ou réductions de capital, la modification de l'objet social, etc.

A l'occasion d'une donation il peut être utile de changer les statuts pour tenir compte des droits de chacun.

Droit aux bénéfices

L'usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux qu'il détient. Il s'agit du bénéfice distribué de l'exercice.

Droit de vendre les titres

La vente de la pleine propriété des titres nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Cas particulier d'un portefeuille de titres démembrés

L'usufruitier dispose de pouvoir très étendus, dans la mesure où le portefeuille de valeurs mobilières constitue une universalité de biens. L'usufruitier a donc la possibilité de vendre les titres sous réserve de les remplacer par d'autres valeurs mobilières. Cela facilite la gestion du portefeuille par l'usufruitier tout en protégeant le nu-propriétaire par l'obligation de réinvestissement.

Pour une somme d'argent

L'usufruitier peut utiliser l'argent à charge pour lui de rendre le nominal à l'extinction de son usufruit .

Il peut être prudent de constater dans un acte notarié la façon de rendre cette créance à l'extinction de l'usufruit .

Démembrement de propriété et fiscalité

Evaluation des droits démembrés

Fiscalement, dans la cadre de la transmission de droit démembré les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété sont déterminées par application du barème édicté pour le calcul des droits d'enregistrement (article 669 I du Code général des impôts).

Ce barème fiscal ne s'impose toutefois pas entre les parties qui peuvent dans leur relation retenir une évaluation économique (à ce titre il n'existe pas de barème national).

Incidences fiscales du démembrement sur un bien immobilier

Revenus fonciers d'un immeuble loué

Pour l'usufruitier : en cas de démembrement de propriété, les revenus procurés par la location reviennent à l'usufruitier. C'est donc lui qui est imposable sur la totalité des revenus encaissés.

L'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées (sauf application du régime du micro-foncier)

Pour le nu-propriétaire : il n'a en principe rien à déclarer.

Plus values immobilières

Chacun des usufruitier et nu-propriétaire est imposé en fonction de ses droits.

Démembrement et ISF

Les biens grevés d'un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier.

En revanche le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer sur ce bien au titre de l'ISF.