Mandat de vente ou de recherche d’un bien immobilier : les principales règles

Un mandat de vente ou d’achat est un contrat par lequel une personne, dénommée "mandant", charge une autre personne, dénommée "mandataire" (un professionnel de l’immobilier : ce peut-être un notaire, un agent immobilier...), de trouver un acquéreur pour un bien immobilier ou de rechercher un bien immobilier à vendre.

Que doit contenir un mandat ?

Le mandat ECRIT et PREALABLE est OBLIGATOIRE.

Pour avoir droit à sa commission, le professionnel doit détenir un mandat de vente ou de recherche préalable, signé par son client. Ce mandat doit comporter un numéro et être porté sur un registre. Un simple « bon de visite » ne suffit pas.

Important : si la signature du mandat résulte d’un démarchage à domicile ou sur son lieu de travail, le client dispose d’un délai de 14 jours à compter de la signature de son engagement pour se rétracter. Un exemplaire de ce mandat doit être remis au client, comportant des mentions obligatoires, et notamment le rappel de la faculté de renonciation, ainsi qu’un formulaire détachable permettant de l’exercer dans le délai légal.

Le mandat doit indiquer qui paie la commission (le vendeur ou l’acquéreur), et fixer son montant ou son mode de détermination.

Rappelons, que la rémunération n’est due qu’une fois la vente effectivement conclue chez le notaire et qu’aucun acompte ne peut être exigé.

Quelles sont les différentes formes du mandat ?

Le contenu du mandat est VARIABLE : vendre un bien (mandat de vente), rechercher un bien (mandat de recherche), mandat simple (ou non exclusif autorisant plusieurs personnes à procéder à la vente), mandat exclusif (le propriétaire lui-même ne peut traiter directement avec un acquéreur potentiel), mandat semi exclusif (le propriétaire est alors seul autorisé à procéder à la vente de particulier à particulier). Il est donc nécessaire de lire le mandat préalablement à la signature, pour en connaître tous les aspects.

Quelle est la durée du mandat ?

Lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité, chacune des parties peut, après un délai de trois mois, le dénoncer à tout moment moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception..Si le mandat ne précise pas de durée, il peut être dénoncé à tout moment sans préavis à partir de trois mois.

La durée du mandat simple doit seulement être limitée dans le temps. Le plus souvent, une durée initiale est déterminée, suivie d’une clause de tacite reconduction (qui peut être dénoncée quinze jours avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception).

Quel que soit le mandat ,le professionnel doit informer son mandant par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Que se passe-t-il au terme du mandat ?

Une fois le mandat arrivé à son terme, le propriétaire retrouve sa liberté. Toutefois, il doit agir de bonne foi et ne peut vendre à une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire du mandataire. L'obligation est souvent prévue pour le client de lui indiquer le nom, les coordonnées de l’acquéreur, ainsi que le nom du notaire en charge de la vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

En définitive, la signature d’un mandat nécessite une lecture attentive afin de détecter les clauses qui pourraient être abusives, et bien prendre en compte la portée des engagements pris lors de sa signature.

Bon à savoir :

- Une information doit être apportée au client sur les moyens mis en œuvre pour accomplir la mission qu’il a confiée au professionnel par mandat exclusif ou pour diffuser les annonces commerciales (tous les mandats).

- L’indemnité, due par un client ayant conclu une affaire sans son intermédiaire alors que le mandat les liant était exclusif, ne pourra être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

- Les « marchands de liste » doivent, conformément à la loi ALUR, bénéficier d’une clause d’exclusivité sur les biens qu’ils proposent à compter du 1er juillet 2014 et la convention qu’ils signent avec leurs clients doit rappeler toutes les obligations qui s’imposent aux professionnels de la loi « Hoguet ».

- L’information du client sur le montant de la rémunération du professionnel a été renforcée par l’arrêté du 10 janvier 2017 : toute publicité, quel qu’en soit le support, mentionne le montant TTC des honoraires et pour les ventes, ce qu’ils représentent en % du prix de vente lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur,

- Pour les mandats non exclusifs : les modalités de la non reconduction doivent apparaître de manière lisible et visible dans le contrat.

- Les mandats, dont les effets ne sont pas limités dans le temps, sont nuls.

- Si le professionnel propose à son client les services d’une entreprise, il doit indiquer les liens capitalistiques et juridiques qu’il entretient avec celle-ci.

- En matière locative, la commission de l’intermédiaire est payée intégralement par le bailleur sauf les prestations relatives aux visites, à l’établissement de l’état des lieux et du bail . Celles-ci sont divisées par moitié. Les prestations facturées au candidat locataire devront respecter un plafond défini par un décret.

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