La reprise des ventes se poursuit et génère une légère augmentation des prix
L'activité est restée dynamique au 2e trimestre 2016, dans la lignée des trimestres précédents. Une nouvelle fois, la fluidité du marché retrouvée doit beaucoup aux taux d’intérêt exceptionnellement attractifs dont ont bénéficié les acquéreurs.
Ces dernières années, le nombre de ventes, qui a sensiblement varié, n’avait pas eu d’impact sur les prix. Mais il semble que désormais le niveau élevé de l’activité réveille quelques tensions sur les prix. Après 4 ans d’une baisse lente et progressive, la variation annuelle des prix est progressivement redevenue positive (+1,5% pour les appartements et +1,2% pour les maisons en Ile-de-France). Les perspectives restent bien orientées sous réserve d’une offre de crédit restant bon marché et d’évolutions de prix raisonnables.
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5 trimestres consécutifs de hausse des volumes de ventes ramènent l’activité à un bon niveau
Depuis le printemps 2015, l’activité est progressivement repartie et chaque trimestre a confirmé l’amélioration de la conjoncture immobilière.
Au 2e trimestre 2016, les volumes de ventes de logements anciens ont augmenté de 14% en Ile-de-France par rapport au 2e trimestre 2015 et le 1er semestre 2016 s’achève avec une croissance totale de 10% par rapport aux 6 premiers mois 2015. La reprise est homogène et elle bénéficie à tous les secteurs géographiques bien que Paris reste encore un peu en deçà.
Après une période difficile, le redressement progressif et régulier des ventes a donc permis de retrouver un bon niveau d’activité, à peine en dessous des moyennes de la dernière période de haut de cycle.
Cependant, la dynamique du marché actuellement à l’oeuvre ne ressemble pas à celles des précédents cycles. Actuellement dans l’ancien les acquéreurs achètent essentiellement pour se loger, sans anticipation spéculative de plus-values car les prix restent élevés. Les investisseurs continuent de bouder le logement ancien. Ils ont retrouvé le chemin des bureaux de vente dans le neuf, qui lui aussi affiche d’excellents niveaux d’activité.
Les moteurs de l’activité n’ont pas changé
Tout d’abord, le niveau exceptionnellement attractif des taux des crédits à l’habitat constitue la clé de voûte expliquant le dynamisme actuel du marché. La Banque de France indique qu’en juin 2016, ces taux avaient baissé de 0,5 point en 6 mois(1) . Du fait d’une réduction globalement modérée des prix depuis le point haut (de 4 à 11% selon les marchés), la solvabilité des ménages s’est donc améliorée.
Ensuite, de nombreux acquéreurs potentiels, restés attentistes pendant ces dernières années, ont décidé de concrétiser leur opération, poussés par l’attractivité des taux et désormais convaincus qu’une correction sévère des prix n’était plus d’actualité. Un effet de rattrapage dynamise donc les ventes.
Enfin, une capacité d’écoute retrouvée entre acquéreurs et vendeurs simplifie les négociations et accélère les ventes, et les procédures nouvellement mises à la charge des vendeurs de lots de copropriété sont désormais mieux maîtrisées.
Une tendance légèrement haussière pour les prix
A la correction modérée des prix amorcée après les pics atteints généralement entre 2011 et 2012, a succédé une phase de stagnation fin 2015-début 2016.
Puis les prix ont globalement pris une orientation plus dynamique, d’après nos indices Notaires-INSEE. Pour le moment, le phénomène est progressif et modéré, au regard de ce qui a pu se produire dans le passé. Pour les appartements, il semble se diffuser petit à petit de la Capitale vers la Banlieue dans un mouvement assez habituel.
Dans Paris, après avoir oscillé autour de 8 000 € le m² pendant les 6 derniers mois 2015, le prix a augmenté de 1,1% (+1,2% en CVS) du 1er au 2e trimestre 2016 où il a atteint 8 100 € le m² (+2,6% en un an). D’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, l’inversion de tendance se confirmerait dans les prochains mois, avec un prix au m² attendu à 8 260 € en octobre* (+2,9% en un an).
En Petite Couronne, les prix des appartements se sont aussi un peu raffermis (environ +1% en 3 mois et en un an). Les prochains mois s’inscriraient dans cette tendance. On attend une augmentation annuelle des prix de 1,5% en octobre* 2016. En Grande Couronne en revanche, ils évoluent toujours très peu et cette stabilité se prolongerait d’ici octobre* 2016.
Le prix unitaire d’une maison en Ile-de-France s’élève à 291 500 €, en hausse annuelle de 1,2%. Au-delà des oscillations fréquentes sur ce segment de marché, on attend en octobre* 2016 un prix proche de celui enregistré en octobre* 2015.
Perspectives : des fragilités persistantes malgré des éléments bien orientés
Bien que les volumes de ventes aient pratiquement retrouvé les niveaux observés en moyenne de 1999 à 2007, le marché fonctionne différemment en 2016.
Les achats sont raisonnés et sans anticipation spéculative sur les prix. Les ménages achètent dans l’ancien pour se loger, profitant des opportunités offertes par la baisse des taux et de prix légèrement assagis. La nécessité de préparer sa retraite, le très léger retour à la croissance économique, le manque de placements alternatifs et d’une manière générale le besoin de se loger plaident en faveur d’un prolongement du dynamisme du marché. D’ailleurs, les premières tendances pour l’été restent bien orientées.
Pour autant, l’effort à consentir pour devenir propriétaire en Ile-de-France reste élevé. Il manque toujours des moteurs essentiels pour assurer la pérennité de ce mouvement. Le contexte économique et social reste difficile et incertain.
La fiscalité et la réglementation figent le marché des investisseurs dans l’ancien.
Les marges de manoeuvre retrouvées en termes de solvabilité du pouvoir d’achat sont essentielles. Le maintien d’évolutions des prix modérées et surtout des taux d’intérêt très attractifs va donc continuer de conditionner la bonne tenue du marché.
Enfin, on espèrera le soutien de nouveaux moteurs pour que le dynamisme du marché se prolonge durablement.
(*) Octobre correspond à la période allant de août à octobre.