La croissance des ventes et des prix se poursuit en Ile-de-France en se modérant
Le marché immobilier francilien continue de tourner à plein régime, avec des ventes à nouveau en expansion et des records historiques d’activité dans plusieurs départements. Les acheteurs, particulièrement motivés, se décident vite et achètent « au prix » pour bénéficier du niveau encore très attractif des taux d’intérêt. Les hausses de prix se poursuivent en Ile-de-France, un peu plus rapidement pour les appartements (5% en un an) que pour les maisons (2% en un an). Néanmoins, dans les prochains mois, l’accalmie annoncée sur la hausse des prix se confirmerait, à l’exception du marché de la Capitale, où l’effet de rareté prédomine.
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Tous les indicateurs sont au vert pour les ventes
La progression de l’activité est une nouvelle fois confirmée.
En Ile-de-France, le nombre de ventes de logements anciens au 2e trimestre 2017 a augmenté de 20% par rapport à la même période en 2016, de 35% par rapport à un 2e trimestre moyen de ces 10 dernières années et même de 13%, par rapport à l’excellent niveau des années 1999-2007. Le marché du neuf1 est quant à lui encore un peu plus actif (+26% en un an), dynamisé par les mesures fiscales (dispositif PINEL) et financières (PTZ).
Alors que le climat économique s’améliore, notamment en matière de création d’emplois, la bonne tenue de l’activité immobilière s’appuie sur une série de facteurs favorables. La très légère hausse des taux des crédits à l’habitat et la tendance un peu haussière des prix ne semblent impacter que modérément la capacité de financement des ménages. Peut-être ont-ils d’ailleurs fini par convaincre certains acquéreurs de passer à l’acte. La confiance des ménages s’est également améliorée. Des éléments structurels constituent une base solide sur laquelle le marché du logement et les ménages s’appuient : valeur-refuge, épargne sécurisée et transmissible et, un taux de propriétaires en Ile-de-France encore loin des moyennes nationales.
La bonne tenue de l’activité est généralisée à l’ensemble de la Région. Au 2e trimestre 2017, le nombre de ventes d’appartements anciens a augmenté de 19% en un an, celui des maisons de 23%. Tous les départements, à l’exception de Paris, enregistrent des records de ventes de logements anciens pour un 2e trimestre depuis plus de 20 ans. Les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis affichent même des records historiques de ventes sur 3 mois tous trimestres confondus.
Seule la Capitale, toujours très attractive mais pénalisée par une offre insuffisante, peine à partager pleinement cette dynamique. Au 2e trimestre 2017, le volume de ventes dans l’ancien y a progressé de 10% en un an. Mais il reste inférieur de 4% au niveau d’un 2e trimestre moyen des années 1999-2007.
Des hausses annuelles de prix, plus fortes à Paris et en Petite Couronne et pour les appartements
Au 2e trimestre 2017, le prix des appartements a augmenté de 4,9% en un an en Ile-de-France. Cette hausse est tirée par la Capitale, où elle atteint désormais 6,6% en un an au 2e trimestre 2017. Bien qu’un peu moins élevée, la progression reste soutenue en Petite Couronne avec +4,4% dans les Hauts-de-Seine, +3,7% dans le Val-de-Marne et +3,3% en Seine-Saint-Denis. En revanche, la hausse des prix est limitée à environ 2% en un an pour les appartements de Grande Couronne. Les écarts continuent donc de se creuser entre les zones les plus chères et les moins chères de la Région.
Pour les maisons, au 2e trimestre 2017, la hausse annuelle des prix est assez homogène, autour de 2%, en Petite comme en Grande Couronne.
Une pause de la progression des prix dans les prochains mois ?
Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens, que nous continuons de déployer sur l’ensemble de l’Ile-de-France, montrent que les prix de vente devraient marquer une pause dans les prochains mois.
Ainsi dans Paris, le prix au m² devrait augmenter de 0,6% de juillet à octobre 2017. Quelques départements connaîtraient même une légère décélération de la progression pendant cette période.
Cependant, et compte tenu des hausses passées, les évolutions annuelles de prix seraient toujours haussières. Ainsi en octobre 2017, les prix continueraient d’augmenter de 6,6% en un an à Paris. Mais la progression serait ramenée à 2,6% pour les appartements en Petite Couronne et à 0,2% en Grande Couronne.
Dans le même temps, le prix des maisons augmenterait de 1,8% en Petite Couronne et de 1,3% en Grande Couronne.
Une accalmie sur les prix jusqu’à quand ?
Sur les 12 derniers mois connus (de juillet 2016 à juin 2017) environ 120.800 appartements et 55.500 maisons anciennes ont été vendus en Ile-de-France.
L’activité dépasse désormais de 8% pour les appartements, et de 12% pour les maisons, les volumes annuels de ventes de la période de très forte activité 1999-2007. Sauf pour les marchés les plus tendus, l’accroissement du parc de logements de 10% a permis cette croissance dans un contexte de hausse des prix, pour le moment plus limité que pendant cette période.
Si ce rythme se poursuit, et compte tenu des résultats de ces derniers mois, l’année 2017 devrait être une année de forte activité.
Cependant, et dès le 2e trimestre, la progression des ventes a perdu en intensité par rapport aux trimestres précédents. Les premiers indicateurs pour le mois de juillet 2017 confirment la poursuite de la hausse des volumes de ventes, mais à un rythme maintenant moins rapide.
Nous sommes désormais à des sommets d’activité et les éléments de fragilité du marché immobilier francilien demeurent : prix historiquement élevés, progressions modestes des revenus, offre structurellement déficitaire en Ile-de-France et surtout très forte dépendance vis-à-vis du niveau des taux d’intérêt. Les nouvelles mesures fiscales évoquées par les pouvoirs publics en matière de logement auront, dans ce contexte, un fort impact.