Volumes et prix à fin mars 2021
Le marché immobilier continue de bien résister malgré les incertitudes économiques
Le marché immobilier a continué de faire preuve d’une belle résistance dans un contexte de pandémie prolongée et de mesures sanitaires restrictives. Le rôle du logement s’est trouvé renforcé par la crise,
répondant à de nouvelles attentes en termes de cadre de vie et à un besoin renforcé de sécurité dans un environnement imprévisible.
L’attrait pour la Petite et la Grande Couronnes ainsi que pour la maison est également confirmé et continue de pousser les prix de ces marchés à la hausse. D’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, il faut s’attendre à davantage de modération à partir du printemps, mais sans modification de la tendance haussière des prix.
Paris connaît une nouvelle fois des évolutions plus mitigées avec des volumes de ventes en retrait du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2021 et des prix qui se consolideraient autour de 10 650 € le m² d’ici juillet, après quelques mois de très légères baisses, inhabituelles pour ce marché.
Pour les prochains mois, les perspectives du marché immobilier pourraient encore rester bien orientées, même si les modalités de la sortie de crise tant sanitaire qu’économique font peser des incertitudes sur le maintien du marché à ce très haut niveau d’activité.
Des volumes de ventes soutenus au 1er trimestre 2021 et proche des records historiques
Le marché immobilier francilien s’est très bien tenu au 1er trimestre 2021. Les volumes de ventes de logements anciens progressent de 3% par rapport à la même période l’an dernier, qui comportait, il est vrai, déjà 15 jours d’un premier confinement très restrictif. Comparé à un 1er trimestre 2019 très dynamique, l’activité ne recule que de 4% et reste surtout supérieure de 12% à un 1er trimestre moyen de ces 10 dernières années, témoignant de la résistance du marché.
Le marché de la maison en Grande Couronne a particulièrement bien tiré son épingle du jeu, au 1er trimestre 2021, avec une progression de ses ventes de 8% par rapport au 1er trimestre 2020.
Dans le détail, les mois de janvier et de février ont été creux, conséquence sans doute du ralentissement de la signature des avant-contrats pendant le second confinement à l’automne dernier. Mais les volumes de ventes ont ensuite rebondi en mars 2021 permettant de compenser ce début d’année un peu terne.
La crise sanitaire et le confinement semblent conduire à des mouvements de transformation de la demande des acquéreurs dont on ne sait encore dire s’ils sont dictés par les circonstances ou par une transformation plus profonde et définitive des modes de vie et des façons de travailler et de se loger.
Les bénéfices de la vie dans les coeurs des grandes villes se sont amoindris avec les contraintes des confinements. On observe d’ailleurs que la conjoncture immobilière a été meilleure en France qu’en Ile-de-France et en Petite et Grande Couronnes (avec une prime à la maison individuelle) que dans Paris.
Le volume de ventes de logements anciens en France a atteint un nouveau record pour les 12 derniers mois connus (d’avril 2020 à mars 2021), alors qu’il a reculé de 8% en Ile-de-France (-9% pour les appartements, -6% pour les maisons) et de 14% dans la Capitale. Cependant, ces évolutions résisteront-elles à la fin du télétravail généralisé et au retour à une activité et un mode de vie moins contraints ?
De ce fait, les hausses de prix se prolongent, excepté dans Paris
Les évolutions des volumes de ventes impactent actuellement les prix car le marché du logement francilien reste tendu.
Les hausses de prix les plus notables se produisent là où la demande et les transactions sont les plus dynamiques (en maison et en Petite et Grande Couronnes).
Après avoir connu, ces 4 dernières années, des hausses de prix de 5 à 9% par an, la dynamique s’est progressivement interrompue dans la Capitale. Au 1er trimestre 2021, le prix au m² s’élève à 10 640 € le m², avec la hausse annuelle la plus faible de l’ensemble de l’Ile-de-France (1,7%), alors que Paris a très longtemps largement contribué à la progression générale des prix de la région.
Les prix ont culminé à 10 860 € le m² en novembre 2020 dans la Capitale, laissant ensuite la place à un léger repli pendant environ 6 mois et à une baisse cumulée totale de 2,3% et de 250 euros. Situés à 10 610 € le m² en mai 2021, les prix seraient ensuite en voie de stabilisation à 10 670 € en juin et juillet 2021, d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats. Au final, en juillet 2021, les prix seraient équivalents (-0.2%) à ceux observés en juillet 2020.
D’après les notaires du Grand Paris, les ajustements de prix porteraient essentiellement sur des biens avec des défauts, ou de très grande taille (voir notre focus de mars). Mais parallèlement, les vendeurs seraient désormais plus à l’écoute des recommandations de professionnels et enclins à davantage de modération, ce qui pourrait progressivement apporter de la fluidité au marché parisien.
Le bon niveau de l’activité et une offre souvent insuffisante maintiennent des hausses de prix soutenues ailleurs en Ile-de-France.
En un an, les prix des appartements ont progressé de 5,8% en Petite Couronne et de 4,4% en Grande Couronne, au 1ertrimestre 2021. Et les projections établies pour juillet laissent anticiper des hausses annuelles de prix encore de l’ordre de 5% à l’horizon de juillet 2021.
Les tensions sont plus fortes pour les maisons dont les prix progressent d’environ 7% en an en Petite et Grande Couronnes, au 1er trimestre 2021. La hausse annuelle des prix se maintiendrait proche de ce rythme à l’horizon du mois de juillet.
Une appétence pour l’immobilier qui ne devrait pas fléchir mais une sortie de crise qui ouvre de nouvelles incertitudes
On peut craindre à plus long terme que des incertitudes nouvelles n’apparaissent si des ajustements économiques sévères et jusqu’à présent différés devaient intervenir au sortir de la crise. Le marché du logement, qui bénéfice plus que jamais de l’intérêt et de la confiance des ménages, pourrait alors s’en trouver bousculé.
Mais la crise multi-forme que nous traversons a pour le moment épargné de nombreux ménages grâce à de vigoureuses politiques de soutien de l’activité. Collectivement, le revenu des ménages a bien résisté et les effets de la récession sur le marché du travail ont été amortis.
Pour les prochains mois, les notaires observent désormais une forme de résilience des ménages face à la situation sanitaire et ses multiples changements qui permet de maintenir les projets d’acquisition.
La crise actuelle a bel et bien remis l’immobilier et le logement au centre des préoccupations des ménages. Des taux de crédit à l’habitat toujours exceptionnellement attractifs, un accès au crédit fluide, avec une importante épargne accumulée, à défaut de pouvoir être dépensée, accompagnent ce désir renouvelé d’accession à la propriété.
Les avant-contrats sont nombreux ce printemps et laissent espérer des volumes de ventes élevés dans les prochains mois.