Calcul et abattements

CALCUL

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Prix de cession

Il convient de retenir le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte. Il peut être :

• majoré de certaines charges et indemnités (par exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur) ;
• réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur (par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires...).

Prix d’acquisition

C'est le prix effectivement payé lors de l’achat du bien tel qu’il a été indiqué dans l’acte, ou la valeur portée dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation si le bien vendu a été transmis par succession ou donation. Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses limitativement énumérés :

• les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation) qui sont retenus pour leur montant réel, sur justification, et doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur ;
• les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition) ; dans le cas de la vente d'un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n'a pour assiette que le prix d'acquisition du terrain ;
• les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus) ; dans le cas de la vente d'un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 15 % est calculé sur le prix d'acquisition du terrain auquel on ajoute le coût des travaux de construction effectués avant l'achèvement du bien ;
• les frais de voirie, réseaux et distribution.

L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est de 19% et le montant des prélèvements sociaux est de 17,2%.

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ABATTEMENTS

Abattements pour durée de détention

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, l’abattement est progressif en fonction de la durée de la détention.

Les abattements sont différents selon qu’il s’agit de l’imposition sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

• le montant imposable à l'impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 6 % pour chaque année de détention de la 6^ème à la 21^ème année ; puis 4 % pour la 22^ème année.

Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

• Le montant imposable aux prélèvements sociaux bénéficie d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6^ème à la 21^ème année ; 1,60 % pour la 22^ème année ; puis 9 % pour chaque année de détention de la 23^ème à la 30^ème année.

Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

(Télécharger les barèmes des abattements IR et des abattements PS pour durée de détention)

Abattement exceptionnel sur les plus-values de cession de terrains

Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis dans les zones tendues (zone A et A bis) en vue de la construction de logements d’habitation collectifs bénéficient d’un abattement exceptionnel.

Le taux de l’abattement de droit commun est fixé à 70 %, et il peut atteindre 85 % sous condition.

Cet abattement s’applique à la double condition que :

• la promesse ou le compromis de vente soit signé entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020,
• l’acte définitif soit régularisé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l’avant-contrat.

OBLIGATIONS DE DECLARATION ET DE PAIEMENT

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value exigible est déclaré et payé :

• au service de la publicité foncière lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble (le notaire retient le montant de l’impôt sur le prix de vente) ;
• à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit figurer dans la déclaration de revenu de l'année où elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2017, le montant de la plus-value est porté dans la déclaration d'impôt sur les revenus 2017 souscrite en 2018.